売買の豆知識

購入の流れ

1）資金計画を立てる
不動産はとても高価です。手持の資金で全額支払える人はほとんどいなく、不足分は住宅ロ－ンを利用することになります。購入を決めたならば、自己資金と返済可能額からみた借入総額を把握することが必要です。この金額がわかれば、いくらの物件を買えるかが決まります。
しかし、自己資金と住宅ローン額の合計が売買価格とはならず、購入に伴う諸費用がかかりますので、自己資金+住宅ローン額＝売買価格＋諸費用となります。一般的に諸費用は、売買価格の７～10％と言われています。

主な諸費用
印紙税・媒介報酬額・ローン事務手数料
ローン保証料・団体信用生命保険料・火災保険料
登録免許税・司法書士への報酬・引越し費用
固定資産税・都市計画税の精算金・取得後の不動産取得税

2)物件を探す
情報を集める方法として、インターネットや住宅情報誌、折込広告等があります。
気になる物件が見つかったらまず、不動産会社に問合せをし物件の状況を聞いたり資料を取り寄せましょう。
すべてが満足できる物件が理想ですが、そのような物件を探すことは難しいです。交通・環境等どこに重点を置くのかを考え、予算や自分の生活にあった物件を選びましょう。

3)物件を見学する
ある程度物件が絞られてきたら、自分自身の目で物件を確認することが必要です。
周辺の環境は曜日や時間、天候などで変わってきますので、現地には２回以上訪れたほうがいいでしょう。
また、現地へは１人ではなく家族や経験のある方と一緒に行き意見を聞いて判断し、すべての疑問を解決したうえで購入することが大事です。チェックリストを作るのもいいでしょう。
物件が決まりましたら、買付証明書に必要事項を記入し購入の意思を示します。

4)融資の仮審査を申込む
不動産の売買契約を締結するに当たり、融資は大丈夫かどうかを見ます。

5)契約をする
まず、契約を結ぶ前に重要事項の説明を受けます。この説明を受け納得したならば契約の手続きに入ります。
契約書は非常に大切なもので、サインをしてしまうと後戻りできません。将来トラブルが生じたときなど契約書に基づいて解決されることになりますので、よく読み内容を十分確認し納得したうえで、必ず自分で押印しましょう。

6)融資の本契約をする
売買契約締結後、必要書類をそろえ金融機関に住宅ローンを申込みます。

7)決済と引渡しをする
売買代金からすでに支払っている申込金・手付金等を差引いた金額（残金）を売主へ支払い売主から鍵を受取ります。その後、速やかに買主の名義に登記します。

契約について

重要事項説明

売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引主任者が購入者に対し、物件についての重要事項を書類にし説明・交付することが決められています（宅地建物取引業法により）。説明には時間を要しますが、確かめたいことや疑問等があればわかるまで質問しましょう。

宅地建物取引主任者

都道府県で行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、２年以上の実務経験を持つなどの要件を認められて、宅建主任者証の交付を受けた人のこと。宅建主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなど。

登記について

不動産登記

土地や建物の状況と権利関係などを公の帳簿である登記簿に記載し、一般に公開することにより不動産の取引の安全と円滑をはかる役割をもっている。

所有権保存登記

所有権が登記されていない不動産について、初めてされる所有権の登記を言います。

所有権移転登記

不動産の売買、贈与・相続などによって所有権が移ったときに行う登記のこと。

抵当権設定登記

不動産を担保にしてローンなど融資を受けたときに行う登記のこと。

抹消登記

既存の登記を抹消するときに行う登記のこと。住宅ローン完済などにより、抵当権が消滅した場合に抵当権抹消登記を行う。

媒介報酬額について

宅建業者に不動産取引の媒介をしてもらったときに支払う報酬額

200万円以下の部分は売買金額の5％とその消費税
200万円超400万円以下の部分は売買金額の4％とその消費税
400万円を超える部分は売買金額の3％とその消費税
という計算方法によって算出された額の合計額です。

例　売買代金が1000万円の場合
（200万円×5％×1.05％）＋（200万円×4％×1.05％）＋（600万円×3％×1.05％）＝37万8000円となります。
売買代金が400万円超の場合は、（取引額×3パーセント＋6万円)×1.05％という簡易な計算ができます。

売却の流れ

1)査定の申込みをする
不動産会社へ電話、またはメールで査定の依頼をします。このとき、名前・連絡先・物件所在地・面積・築年数等を伝えます。

2)査定してもらう
固定資産納税通知書・図面・権利証を用意します。これらと、設備状況や周辺環境、ローン等借入残高などをから、物件がいくらで売れるか出してもらいます。査定価格は売れると判断した価格なので、売主が希望している価格より低くなることがほとんどです。しかし、査定価格に近い価格で売出したほうが早く買手が見つかる傾向にあります。

3)売却方法を決める
媒介の場合
①現状のままで売却
建物に入居中または使用中は、買主が購入しずらい現状があります。
②リフォームをして売却
明渡し後メンテナンスを加えると価値観が上がります。しかし、どのくらい日数がかかり、いくらくらいの価格で売却できるか保証がありません。

4)媒介契約を結ぶ

5)契約

6)決済と引渡しをする。

不動産を持っているときの税金

固定資産税

不動産を持っている人に対して課せられる地方税で、持っているあいだ毎年課せられます。毎年１月１日現在の所有者に対して市区町村から課税されます。

都市計画税

原則として、都市計画法による市街化区域内に不動産を持っているときに課せられる地方税です。固定資産税と同じで毎年１月１日現在の所有者に対して課税されます。

売却したときの税金

印紙税

売買契約を結ぶときに契約書を作成しますが、このときにかかるのが印紙税です。

譲渡取得に対する所得税及び住民税（個人の場合）

個人が土地や住宅を売却し、利益が生じた場合にその利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。

課税譲渡所得金額＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除
①短期譲渡所得（所有期間５年以下）の場合
短期譲渡所得にかかる税金は、課税短期譲渡取得金額に３９％（所得税３０％住民税９％）
の税率を乗じて計算。
②長期譲渡所得（所有期間５年超）の場合
長期譲渡所得にかかる税金は、課税長期譲渡取得金額に一律２０％（所得税１５％住民税
５％）の税率を乗じて計算。