不動産Q&A
売却のための広告費用などは、報酬額とは別に払うのですか？
原則的には、お支払いいただく必要はありません。ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。その際は、あらかじめ担当者からご説明させていただきますのでご安心ください。
古い家なのであちこち壊れてます。売れるでしょうか？
建物の状態によりますが、1）リフォームする 2）そのまま売る 3）解体する という選択肢があります。そのままでも売れないわけではありません。 物件を見せていただき対応させて下さい。
住宅ローンの残債があります。このような場合でも売却出来ますか？
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合は問題ありません。(諸費用も含めて） 売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は手持ち金を出していただく事になります。どうしても厳しい場合や差押えをされている場合は、債権者との協議により売却できる場合もあります。
どうしたら少しでも高く売れますか？
これといった特効薬はありません。ただ、もっとも大切なことは基本ですがやはりその物件の魅力を最大限アピールすることです。 ・リフォームしたらこの金額でここまで出来る ・将来万が一、賃貸に出してもこれだけ収益が得られる などの提案・プレゼンを購入者にできるかどうかが大切です。余程のことが無い限り売れない不動産、魅力の無い不動産なんてありません。購入者の方に分かりやすく、隠れた魅力も合わせてその物件の魅力を提案していけることが大切です。
権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか？
権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。 保証書の作成には時間がかかりますのでご注意ください。
売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが？
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
査定を依頼したら、売らないといけないのでしょうか？
売却を依頼するかしないかについては、お客様ご自身で判断していただきます。査定結果を参考にしていただくだけでも結構です。
査定価格はどのように算出するのですか？
近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。
年の途中で不動産の売買をした場合、固定資産税の支払いはどうなるの？
固定資産税は１月１日時点での所有者に対して課税されますので、たとえば２月１日に、Ａさん（買主）がＢさん（売主）から不動産を購入した場合であっても、その年分の固定資産税の納税義務者は１月１日時点の所有者であるＢさんということになります。 ただし、売買に際して、その年の固定資産税の精算を行うのが一般的であり、通常は、11ヵ月分の固定資産税額をＡさんからＢさんに支払うことにより精算を行います。
実際に売却をお願いした場合、どのような販売・広告活動をしてくれるのでしょうか？
新聞折込チラシ等で広く物件情報を発信するほか、住宅雑誌・ホームページ等へも掲載します。 オープンハウスを開催して購入希望者に建物内部を実際にご覧になって頂くことも早期売却への近道です。指定流通機構（レインズ）への物件登録、近隣の不動産会社へも物件情報を紹介し、広く購入希望者を探索します。
家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか？
具体的には以下のようなものがあげられます。 媒介報酬額、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。また、売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
媒介報酬額 抵当権抹消費用→今回売却をご依頼いただいた物件について、購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。
※物件によってその他の費用が必要となるケースがありますので、ご注意下さい。
印紙税(国税)売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
譲渡所得税・住民税不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。
◆必要書類
・権利証 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
・実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
・印鑑証明書 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
・固定資産税の納税通知書 固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
・住民票 現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
・土地測量図面
・建築確認済証及び検査済証
・管理規約・使用細則・総会資料など マンション管理会社から配布されているもの
・ローン返済予定表 ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの
※物件種別等により異なりますのでご注意ください。
土地（家）を売却しようと思います、媒介契約とはどんな内容ですか？
：不動産業者に家・土地の売却の媒介を依頼する場合に結ぶ契約の事を言います。
媒介契約には３種類あり、いずれも期間は３ヶ月となっており、それを越える契約は出来ません。３ヶ月毎の契約が必要となります。
一般媒介契約複数の不動産業者に重ねて媒介を依頼する事が出来ます。売買契約が成立した場合には、依頼した業者に速やかに通知する必要があります。依頼を受けた不動産業者は、売却活動の進捗状況などを依頼者に報告する義務はありません。
専任媒介契約媒介を依頼出来るのは１社のみですが、自分で購入希望者を探す事も可能です。この場合、売り主は自ら見つけた相手とならば、依頼した業者を介さず売買契約を結ぶ事が出来ます。
専属専任媒介契約特定の不動産業者１社だけに媒介を依頼する契約形態で、複数の業者に依頼する事はもちろん、自ら購入希望者を探したり、売買契約を結ぶ事は出来ません。
契約形態については各々メリット・デメリットがあります。売買をお考えの方は信頼の出来る業者さんにご相談するのも良いかもしれません。
媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも媒介報酬額はかかりますか？
成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。
不動産を売却した場合に税金がかかるの？
土地や建物を譲渡（売却）した場合、総収入金額（売却価額等）から取得費や譲渡費用を控除した金額がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税の課税対象になります。 ただし、居住用財産である土地や建物については、さらに特別控除として3,000万円を控除することができます（3,000万円特別控除）。
抵当権付物件だが大丈夫でしょうか?
不動産の売買では、契約の時に手付金を支払い、残代金と物件引渡を後日同時に行うのが一般的です。 抵当権がついた物件の場合、そのまま契約をし、売主は物件引渡しまでにそれを抹消するのが一般的です。そして、買主の支払う残代金を抵当権抹消資金に充てる場合、売主の抵当権抹消・所有権移転登記申請書の交付と、買主の残代金支払いを同時に行なう方法をとります。 登記簿上の抵当権付債権額が残代金額を超えている場合には、売主は残代金だけでは抵当権を抹消できない可能性があります。そこでこのような場合には、売買契約を結ぶ前に、売主は買主に抵当権者の抵当権抹消同意書を呈示してコピーを渡すのが取引上のマナーです。これが拒絶されるようであれば、危ない取引でしょう。抹消同意書の金額が残代金以下であれば一応安心と言えましょう。
分譲マンションから一戸建てに買い替えを考えていますが、残債が残っています。何かいい方法がありますか？
買い替えローンがあります。新しく購入する住宅に不足分も上載せし、ローンを組むことが可能です。 ただし本人の年収、借り入れ金の限度額、支払い状況などの銀行の審査によります。 万一自宅が売却できない場合の、下取り保証があるのかどうかも確認しておく必要があります。 下取り、買取をしている業者にも、査定を依頼をしておくべきでしょう。当社では買取の場合、手数料は不要です。
家を買うにあたって、自己資金はどの位必要なのでしょうか？自己資金0円で家が買えるって本当ですか？
購入したい家の価格によって異なりますが、家を購入するときの頭金は一般的に住宅代金の2割といわれています。これに諸費用が追加された額が、自己資金として必要な金額と考えていいでしょう。 では、なぜ2割といわれているのでしょうか。 以前は、住宅価格の8割までの融資しかおこなわれなかったため、残りの2割を現金で用意しなければならなかったのです。しかし今では、税込の年収が400～500万以上でしたら、8割を超える融資を受けることができるようになりました。 銀行などの民間ローンも、最近では8割を超える融資をおこなっており、頭金は必ず2割なければならないという訳ではなくなってきました。 ですが、余りにも頭金が少なければ借入金も多くなり、ローン返済時の負担も大きくなります。
契約した後で、万一住宅ローンが借りれなくなった場合どうなるの？
契約の条件として、住宅ローンの融資を受けられるお客様は、ご契約後、一定の期間内に住宅ローンの融資の承認が得られない場合には、契約を解除することができます。 この特約条項があるかないかを契約時に確認することが大切です。 この場合は、売主に支払った手付金は無利息にて返金されます。
不動産の売買契約を締結したが、解除はできないの？
通常、契約は守ってもらわなくてはいけませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。 一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、売買代金の１割ぐらいが一般的です。宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、２割を超えてはいけません。「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。
内覧したい物件をその日すぐに内覧できるのか？
物件が空家でなおかつ鍵が当社にある場合は、すぐに内覧可能です。物件が居住中や当社に鍵がない場合は、鍵の手配や売主さんと内覧日時の設定をした後になります。
不動産業者に支払う媒介報酬額はいくら？
売買価格が200万円以下は（5％＋消費税）、200万円超～400 万円以下は（4％＋２万円）＋消費税、400万円超は（3%＋6万）＋消費税です。
どうしたら少しでも安く買えますか？
私共は「総額を考えるよりも、月々払っていける金額か？を基準に考えてください。」とお客様にアドバイスさせて頂いております。 購入金額を気にされると、気に入った物件が出ても「この物件は相場より高いんだろうか？安いんだろうか？」というようなことばかり考えて決断できなくなります。満足のいくお買い物をされている方の共通点は「毎月支払っていける物件か？」「この金額なら自分にも買えるか？」と考えるところです。 ご自身の”価値観”や”感性”も時には大切にして下さい。
不動産取得税とは？
不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合や、家屋の新築や改築について課税されます。所有権移転登記をしたか否かにかかわらず課税されますが、相続による取得については課税されません。
